PLANO URBANO

PLANO URBANO: Bendita propiedad horizontal

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RODRIGO MEJÍA-ANDRIÓN

OPINIÓN.

Por los medios de comunicación, especialmente en Martes Financiero, anda un abogado hablando mal de las diferentes leyes de propiedad horizontal (P.H.) que han existido en Panamá. Según él, nadie, ni siquiera los abogados saben interpretar la ley de los P.H., y muy especialmente los abogados que trabajan en la Dirección de Propiedad Horizontal del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, incluyendo a su director. Las leyes de P.H. se fueron dando en Panamá, después de que en los años de 1960, el arquitecto Calvin Stempel, con mi plena cooperación como administrador de la SPIA, intentara utilizar la ley de P.H. de 1952 que “establecía” por vez primera la propiedad horizontal en Panamá.

Esta ley, casi copiada de países del Sur, en la práctica resultó imposible de utilizar, entre otras cosas, por el rechazo de los bancos panameños de otorgar préstamos hipotecarios para la compra de apartamentos, porque consideraban confusos los límites reales de cada apartamento. Además del rechazo de los pocos bancos de la época, existían unas normas del MOP que impedían la construcción del edificio, tal como lo había concebido el arquitecto Stempel. Esas normas las logramos eliminar, ya que se aplicaban exclusivamente a futuros edificios de propiedad horizontal.

Luego del interminable proceso que atravesó Stempel para la construcción de su edificio Atalaya, que aún se luce en la avenida Balboa, se pudo aplicar el Decreto Ley de 26 de junio de 1970 con modernos conceptos del efectivo régimen de P.H. que salvó la Industria de la Construcción en el año 1974, cuando el gobierno militar congeló los precios de alquiler de los apartamentos y estableció la incorporación de los obreros de la construcción como empleados permanentes, a pesar de que se fueran terminando las respectivas funciones de cada obrero. Esta ley llevó a la quiebra a muchas empresas constructoras como la mía.

Con la divulgación de las ventajas de la ley de P.H., los pequeños edificios que se estaban levantando para alquilarlos pasaron a ser vendidos como apartamentos independientes, aumentando significativamente las ganancias y la altura de los edificios que ahora crecen y crecen hasta que distorsionan las calles donde se levantan.

Veinte años más tarde, y ya en democracia, desde el Ministerio de Vivienda logramos presentar una ley que liberaba a los P.H. de la aprobación de cada banco con hipotecas sobre alguna unidad. También eliminamos el requisito de aprobación unánime de los copropietarios sobre reformas, que había generado chantajes de propietarios aprovechadores. Esa ley tuvo una larga discusión de dos años para superar injustas ventajas de algunos promotores. Fue aprobada en 1993.

En el año 2002, el diputado Blandón presentó una propuesta de reformas a la ley para ajustarla a las variantes condiciones. Allí apareció nuestro famoso abogado que ahora interpreta la ley de los P.H. a su manera. En esos años, nuestro país ya mostraba constantes cambios en la industria de la construcción, ampliación de la banca panameña e internacional en el país y el inicio de inversionistas extranjeros.

Finalmente, tenemos vigente la Ley del año 2010, la única vez en que no participé en las discusiones por no ser informado. Esa ley requiere una completa revisión de forma y fondo, ya que tiene contradicciones en la misma base de todo el andamiaje, el método de fijación de los valores iniciales de las unidades inmobiliarias que sirven para determinar los porcentajes de participación de cada unidad y las cuotas por pagar.

El ya mencionado abogado pretende ser el único que sabe interpretar correctamente la ley vigente. En uno de sus constantes escritos en Martes Financiero, contestaba una consulta de un joven arquitecto sobre la propiedad o pertenencia del área interna de los balcones. La contestación del “ilustre abogado” fue: el área que ocupan los balcones no es propiedad exclusiva del dueño, sino parte de las áreas comunes del edifico porque “pertenece a la fachada, que la ley define como área común”. Esta exclusiva interpretación agregaba que como es área común no puede considerarse como parte del apartamento y, por ello, quedaría exenta del pago de cuotas.

Todo esto nos indica que el citado jurisconsulto no comprende que “fachada” es solo lo que ve un peatón desde la calle. Donde existen balcones, tanto las barandas como la pared de fondo componen la fachada. Por ello, podemos decir que la fachada de la Iglesia de Catedral es bonita, como también la del edificio de la Administración del Canal. Los balcones son otra cosa.

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