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Préstamos hipotecarios con intereses preferenciales

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Préstamos hipotecarios con intereses preferenciales

Recientemente hemos escuchado que algunas instituciones financieras no otorgarán más préstamos con intereses preferenciales. La causa está ligada a asuntos netamente financieros, pues tales préstamos no representan un incentivo para los bancos, salvo el de aumentar su cartera crediticia. Y si el tramo preferencial se enreda en la telaraña de la burocracia oficial, esos bancos estarán perdiendo el costo del dinero por el tiempo que no se les reembolsa, porque además deben declararlo como ingresos para efectos impositivos.

No olvidemos que como compensación para mantener el régimen de intereses preferenciales, el Estado reconoce a los acreedores de los préstamos hipotecarios el monto de los intereses conocido como tramo preferencial, con los fondos que aportan al fondo especial de compensación de intereses (FECI) otros jugadores de la empresa privada.

Además, ante la expectativa de que los intereses suban, los bancos están poniendo distancia para no enredarse con intereses disminuidos sobre préstamos concedidos, ya que el parágrafo transitorio del artículo 5 de la Ley 63 de 2013 al modificar la Ley 3 de 1985 (la que estableció un régimen especial de intereses preferenciales para ciertos préstamos) sentenció que “los préstamos hipotecarios preferenciales que se hayan otorgado previamente mantendrán los tramos preferenciales vigentes a la fecha en que fueron otorgados”.

Elevar el tope de los préstamos con intereses preferenciales de 80 mil dólares (Ley 29 de 2008) a 120 mil dólares (Ley 63/2013) fue una medida acertada que favoreció a muchos compradores, pero no eliminó la práctica de disfrazar los excedentes del valor límite de la propiedad con el fin de obtener el beneficio de intereses reducidos.

Es una verdad medio escondida que cuando el precio de venta de una vivienda sobrepasa ligeramente el valor límite, esa diferencia se canaliza por otros medios para mantener el precio dentro del límite que señala la ley con el fin expreso de ofrecer el “derecho” a los intereses preferenciales a los compradores. Y en esto participa el promotor, el comprador y muchas veces hasta funcionarios de los bancos.

Una vez más he de recordar que cualquier acto que implique la obtención de los préstamos con intereses preferenciales, cuando no se tenga ese derecho, califica de defraudación fiscal en concordancia con el artículo 752 del Código Fiscal. Para conocimiento general copio los numerales adicionados por la Ley 29 de 2008: Numeral 11 dice textualmente que “El que realice actos o convenciones o utilice formas manifiestamente impropias, o simule un acto jurídico que implique para sí o para otro el beneficio establecido en la Ley 3 de 1985”.

El numeral 12 señala que “El que omita registros o registre falsamente sus operaciones contables referentes al régimen establecido en la Ley 3 de 1985 y los utilice en sus declaraciones ante las autoridades fiscales, con el fin de obtener o aumentar dicho régimen”.

Finalmente, el numeral 13 advierte que cae en tal delito fiscal “El que participe como cómplice o encubridor para ayudar a efectuar algunas de las acciones u omisiones, tipificadas en los numerales 11 y 12”.

CÁPSULA FISCAL – Los promotores, asesores, corredores de bienes raíces y las entidades financieras no deben olvidar que realizar o participar en actos o simular actos jurídicos que impliquen para sí o para otro obtener beneficios de los préstamos hipotecarios preferenciales cuando no les corresponda, califica de defraudación fiscal. Y las sanciones se aplican a todo aquel que sea declarado cómplice, padrino o encubridor. (Ver La Prensa, 15 de junio de 2008).

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