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PLANO URBANO

Propiedad horizontal: confusiones nuevas

OPINIÓN

Hace un par de semanas un conocido abogado de la comunidad con quien camino en ocasiones, me comentaba sobre una asamblea general de copropietarios de un edificio de propiedad horizontal donde se discutía en esos momentos el tema de las cuotas para mantenimiento.

Según me contaba, se había decidido que todos los apartamentos pagarían una cuota igual, a pesar de que unos eran de una recámara y otros de dos y tres dormitorios.

Le explicaba a este amigo que la confusión la provocó el propio Ministerio de Vivienda, cuando decidió retomar la revisión de la Ley de Propiedad Horizontal, trabajo que había adelantado el ministro anterior, anteproyecto que fuera devuelto por la Asamblea. Por causa que desconozco y aún me asombra, no fuimos citados quienes desde siempre estuvimos participando en las leyes de este régimen jurídico. Ni siquiera la jefe del Departamento de Propiedad Horizontal ni otras arquitectas, quienes desde 1970 vienen manejando el tema, estuvieron presentes.

En el año 2008 se había decidido reconocer que la propiedad horizontal podría aplicarse también a las urbanizaciones, con el fin de establecerles un régimen jurídico que permitiera crear cuotas obligatorias para administración y mantenimiento, obviando la dependencia del gobierno en la solución de los problemas internos de esas comunidades.

Al definir cómo se establecerían los porcentajes de participación en la copropiedad y por tanto el porcentaje correspondientes de los gastos comunes, los comisionados consideraron conveniente que los porcentajes de las propiedades de una urbanización se establecieran según unidad inmobiliaria y creyeron conveniente anotar que en el caso de apartamentos se fijaran según los metros cuadrados de cada unidad inmobiliaria. Craso error.

Los vendedores de bienes raíces han definido desde siempre que las tres principales características que fijan el valor de una propiedad son: Posición, posición, posición.

Por tanto, si en un edificio sobre la avenida Balboa hay dos apartamentos por piso, cada uno con 500 metros cuadrados, uno de ellos mira sobre la bahía, divisando no solamente el Casco Antiguo sino también las islas de Amador; y la vista del otro es hacía atrás, y lo que ve es la lavandería, la cocina y el tendedero del edificio de atrás, jamás el vendedor ofrecerá ambos por el mismo precio.

En toda legislación conocida, el promotor del proyecto es quien fija los valores de cada unidad inmobiliaria dentro del Reglamento de Copropiedad, para su incorporación al Régimen. De la suma de esos valores, se establece el valor total y según lo establecido para cada unidad, se fija el porcentaje de participación en las cosas comunes y por tanto en las cuotas por pagar.

De acuerdo a lo anterior, es absurdo que las cuotas de mantenimiento se fijen según los metros cuadrados de cada unidad, ya que el mantenimiento no se hace en cada apartamento, sino sobre las cosas comunes del edificio: vestíbulos, escaleras, ascensores, piscinas, gimnasios, oficina de administración, y demás.

Ahora que se va a reglamentar la Ley de Propiedad Horizontal, resulta prioritario dejar muy claro que el método de fijar las cuotas de administración y mantenimiento, nace del porcentaje inicial que fija el Reglamento de Copropiedad aprobado, y que esos porcentajes solo podrán variarse por acuerdos mayoritarios que también representen clara mayoría sobre los valores del edificio.

Otro retroceso es el artículo 13 de la ley, que establece la posibilidad de que el acreedor hipotecario sustituya al propietario en los derechos que esa ley le confiere. En la Ley de 1993 logramos eliminar todas las atribuciones que los bancos habían incorporado al Decreto Ley de 26 de junio e 1970, que hacía inoperante la administración de los edificios.

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