VENTANA FISCAL

Trucos fiscales en la venta de inmuebles

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Trucos fiscales en la venta de inmuebles

Osvaldo Lau C.

OPINIÓN

A través del tiempo hemos visto cómo muchos funcionarios y otros tantos empresarios exitosos tratan de eludir y hasta de evadir sus responsabilidades tributarias. Muchos llegan a extremos. El juego empieza con la excusa de que sus actos son una mera reacción a la poca confiable utilización de los impuestos que se pagan, según lo que la historia pasada nos enseña. Recuperar esa confianza comienza en cada uno.

En la actividad de bienes raíces juega papel importante el corredor de bienes raíces, quien más que vendedor, debe ser un asesor de su cliente a tiempo completo, con los debidos conocimientos técnicos, éticos, de los derechos del comprador, de las garantías de los inmuebles y sus respectivos responsables, y de los aspectos tributarios. Sobre esto último, si en verdad existe aprecio por lo que hace, el corredor debe ser el primero en dar el ejemplo de sus obligaciones fiscales.

Ese respetado corredor de bienes raíces debe conocer desde los impuestos que se causan en la transferencia de acciones o de propiedades inmobiliarias según sea su clase (terreno, mejoras comerciales o mejoras residenciales) y los impuestos que gravan las fincas o su utilización y según la fecha del permiso de ocupación, los derechos que obtiene la propiedad según el valor de venta y las obligaciones que resultan de la misma.

El corredor de bienes raíces debe conocer las leyes fiscales para cumplirlas, no para evadirlas con artimañas, teniendo presentes las consecuencias o sanciones económicas, de privación de libertad (cárcel) y del cierre del negocio por violación de las leyes.

Una de las disposiciones fiscales más violadas en el ambiente de los bienes raíces es la transferencia de las acciones emitidas por una sociedad dueña de un inmueble, que es el verdadero objeto de la transacción, dejando a un lado la Ley 18 de 2006 que grava la transferencia de valores emitidos por las personas jurídicas. El comprador de buena fe está obligado a retener el 5% del precio de transferencia y entregarlo al Tesoro Nacional dentro de los 10 días siguientes. En caso de no pagarse el impuesto, se presentan dos escenarios: el primero, de no hacerse la retención, la sociedad emisora queda obligada a pagar el impuesto; el segundo, en caso de haberse hecho la retención y no entregarlo al Tesoro Nacional, el comprador queda comprometido con la defraudación fiscal y la sociedad que compró sigue responsable del pago. En resumen, el nuevo propietario compró un problema.

Un truco infantil es la fórmula de vender “la sociedad”. Quienes así lo hacen y participan expresan que no se venden las acciones pues no se han emitido. Es cierto, pero están transfiriendo los derechos que tienen sobre la sociedad, cuya utilidad es gravable. Además, el comprador adquiere un riesgo según los registros contables del activo y del pasivo en caso de no haberse capitalizado suma alguna. En efecto, es un truco infantil, pues quien así vende queda comprometido a pagar los impuestos sobre la ganancia que obtiene con las disposiciones generales del Código Fiscal, pues no se trata de la venta de un bien inmueble, sino de la cesión o transferencia de un derecho no exento del ISR.

A pesar de que es una transacción privada, queda el rastro del dinero por efecto del pago efectuado por el comprador y el depósito del dinero recibido por el vendedor. Queda también el libro registro de acciones, el cambio de junta directiva y otros más, que pueden derivar al patrimonio no justificado de ambas partes. Además, siempre queda pendiente una posible denuncia por defraudación fiscal por parte de alguien que haya conocido el caso y que quiera ganarse una recompensa interesante libre de impuestos, con la confidencialidad que la misma ley establece.

Todo esto deben conocerlo y tenerlo presente los corredores de bienes raíces para actuar en consonancia con las leyes y ser más que un vendedor. De lo contrario, pueden quedar comprometidos como cómplices por defraudación fiscal.

Sin importar el monto de las ganancias y cuán bajo sea el porcentaje del impuesto al que estemos sujetos, siempre existirá la protesta para no pagar los tributos que correspondan, cayendo en el mismo juego que reclamamos y sin medir consecuencias legales.

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