VENTANA FISCAL

Ventana fiscal: Intereses preferenciales para viviendas

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Ventana fiscal: Intereses preferenciales para viviendas

OSVALDO LAU C.

OPINIÓN

El 20 de mayo de 1985, hace algo más de 30 años, la Ley 3 de ese mismo año abrió las puertas de los préstamos hipotecarios con intereses preferenciales con el fin de incentivar y facilitar la compra o construcción de residencias nuevas, bajo la consideración de que es la inversión más importante de cualquier familia.

No obstante, es justo reconocer que los estudios de esta iniciativa fueron financiados por el Banco General. Las condiciones originales de tales préstamos han cambiado con el tiempo hasta llegar, por ahora, a la Ley 63 de 2013 que modificó la ley original, y a la Ley 15 de 2015 que también aportó lo suyo en cuanto a la procedencia del fondo para la compensación del tramo preferencial concedido por las instituciones financieras.

Contrario a lo que muchos piensan, la diferencia entre los intereses hipotecarios normales y los intereses de los préstamos preferenciales, llamado tramo preferencial, no la asume ni regala la institución financiera que concede el préstamo.

El 100% del valor del tramo se le retribuye a los bancos mediante dineros del fondo formado con el 50% del 1% anual que pagan los deudores de préstamos personales y de préstamos comerciales locales (en ambos casos mayores de 5 mil dólares), concedidos por bancos y demás entidades financieras, calculado sobre el monto que sirve de base para el cálculo de los intereses y sobre el valor total de la factura cedida a una entidad financiera bajo la forma de factoraje financiero. (artículo 2 de la Ley 4 de 1994, modificado con la Ley 15 de 2015).

El ahorro, el denominado tramo preferencial, es de un máximo de cuatro puntos porcentuales cuando el valor registrado al momento del financiamiento exclusivo para vivienda sea mayor de 40 mil dólares y hasta 80 mil dólares, y de 2% cuando dicho valor sea superior a 80 mil dólares y no exceda de 120 mil dólares (artículo 5 de la Ley 3 de 1985, modificado con la Ley 63 de 2013).

Lo importante es que con ello se perfecciona la solidaridad con quienes han decidido invertir en la compra o construcción de una vivienda nueva, cuyo precio de compraventa no supere los 120 mil dólares.

Cabe recordar que el artículo 16 de la Ley 3 de 1985, modificado por la Ley 63 de 2013, le pone fin (21 de mayo de 2019) a la concesión de los préstamos hipotecarios con intereses preferenciales. Los préstamos otorgados antes de dicha fecha continuarán con los beneficios a que tengan derecho.

El beneficio como tal merece buena nota. No así el juega vivo de ciertos promotores que para poder vender, aunque su precio de venta sea superior a los 120 mil dólares, ofrecen el incentivo de los intereses preferenciales jugando con el precio real utilizando conceptos diferentes. Cualquier diferencia es manejada mediante trucos o adiciones (mejoras u obras) inexistentes y que muchas veces ni siquiera se declaran como ingresos, evadiendo así los impuestos, pues esa diferencia se solicita en efectivo o por otra vía.

Como punto de venta el truco es bueno, pero quienes participan en el juego (promotores, compradores, corredores y entidades financieras) incurren en defraudación fiscal, cuando a sabiendas del verdadero precio de venta se hacen los aéreos mirando hacia otro lado.

CÁPSULA FISCAL – el artículo 752 del Código Fiscal es claro y contundente cuando se refiere a los casos en que se pretenda utilizar el beneficio de la Ley 3 de 1985 cuando no corresponda. Veamos el texto de los numerales correspondientes adicionados por la Ley 29 de 2008:

11. El que realice actos o convenciones o utilice formas manifiestamente impropias, o simule un acto jurídico que implique para sí o para otro el beneficio establecido en la Ley 3 de 1985.

12. El que omita registros o registre falsamente sus operaciones contables referentes al régimen establecido en la Ley 3 de 1985 y los utilice en sus declaraciones ante las autoridades fiscales, con el fin de obtener o aumentar dicho régimen.

13. El que participe como cómplice o encubridor para ayudar a efectuar algunas de las acciones u omisiones, tipificadas en los numerales 11 y 12.

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