PROPIEDAD DEL ESTADO

CSS dará tierras en concesión

La empresa ganadora de la licitación desarrollará, durante 20 años, 46.5 hectáreas aledañas al corredor Sur cuyo valor es de $100 millones.

Un nuevo negocio de la Caja de Seguro Social (CSS) llama la atención. Esta vez la institución quiere dar en concesión 46.5 hectáreas ubicadas entre Chanis y Costa del Este, en el corregimiento de Parque Lefevre.

Estas tierras son propiedad de la institución desde hace décadas y, según expertos en bienes raíces, su valor es de $100 millones por el área donde se encuentran y su importancia comercial.

De acuerdo con el pliego de condiciones del acto público que se encuentra en PanamáCompra, la idea es que un concesionario pueda desarrollar e impulsar el desenvolvimiento económico de esos terrenos, así como producir ingresos para la entidad.

En ese sentido, se plantea que la figura de contratar los servicios de un desarrollador maestro no es nueva en Panamá, pues ya hay experiencias anteriores. Por ejemplo, mencionaron como la más relevante lo que sucedió con los terrenos de la antigua base militar de Río Hato, Coclé, donde se desarrolló el proyecto turístico Residencial Decameron.

Igualmente señalan como otra experiencia a destacar, el desarrollo de la antigua base aérea de Howard, promovido por la Agencia del Área Económica Panamá Pacífico y ejecutado por la empresa London Regional.

En el caso de las tierras de la CSS, el desarrollador seleccionado en la licitación tendrá “los derechos exclusivos para la puesta en valor de los terrenos licitados, y el mismo asumirá las obligaciones de inversión, dirección, administración, comercialización y promoción, del proyecto conforme a los términos y condiciones del pliego de condiciones”.

De las 46.5 hectáreas estimadas para el proyecto, 34 son exclusivamente para el desarrollo del mismo, cinco serán destinadas para áreas verdes y uso público y 7.5 hectáreas corresponderán a servidumbres viales e hídricas.

Incluso el promotor podrá vender el 30% del área neta que corresponde para el desarrollo residencial, es decir, un total de aproximadamente 10.20 hectáreas.

El resto del área, 23.80 hectáreas, será utilizado para el desarrollo comercial y turístico.

Dicho de otra manera, de las 46.5 hectáreas que tiene la CSS, más de 10 hectáreas podrán ser vendidas por la empresa que se gane el contrato con el Estado y el resto podrá seguir explotándolas por 20 años prorrogables.

Pero no todo termina allí. El contrato le da la potestad al promotor de definir el área que venderá.

REQUISITOS

El pliego de condiciones establece que los interesados deberán presentar un plan de negocios, un plan maestro de desarrollo y un cronograma debidamente estructurado que describa de manera eficiente la propuesta para poner en valor las tierras.

Otro requisito es que las empresas demuestren por medio de declaración jurada y otras evidencias que han desarrollado proyectos financiados, cuyos montos de inversión sean mayores a los $200 millones en los últimos cinco años.

“Los esquemas de circulación internos y de acceso (calles) deberán jugar un papel fundamental en el proceso de desarrollo de la propuesta, dejándose suficientes áreas para el desarrollo de proyectos futuros que se incluyan dentro de la propuesta global”, sostiene el informe técnico de la CSS.

El documento también especifica que la propuesta de compra de terrenos para áreas residenciales será posible a partir del segundo año de la inversión. Y se concede un año de gracia al desarrollador maestro, una vez iniciadas las obras o a partir de la firma del contrato de desarrollo del área.

Para establecer el precio de compra y de concesión, la CSS ha utilizado como referencia el avalúo tanto de la Contraloría General de la República así como del Ministerio de Economía y Finanzas. En ese orden, se estableció como precio base $200 por metro cuadrado, tanto para la compra como para la concesión.

DESCRIPCIÓN DEL ÁREA

El terreno a desarrollar se encuentra en una zona en pleno proceso de expansión, como es el área de Costa del Este, Chanis y nuevas áreas de desarrollo residencial y comercial como los proyectos Santa María Golf Club and Residences, y el Business Distric.

Además, parte de estas tierras de la CSS han sido cedidas para la instalación del proyecto de saneamiento de la bahía de Panamá. El área en su momento fue dividida por el corredor Sur, quedando dos polígonos en el sector oeste y dos polígonos en el sector este. También lo atraviesa el río Matías Hernández, el cual recoge una serie de desagües a lo largo de su recorrido (ver mapa).

A simple vista se puede observar que estos terrenos están por debajo del corredor Sur, por lo que será necesario rellenar ciertas áreas para habilitar su uso.

En lo que respecta a calles, esta zona tiene acceso directo por medio del corredor y a través de la vía o servidumbre de acceso que atraviesa la urbanización La Fontana o por el área de Nuevo Reparto en Chanis.

“En términos generales, el área de la propuesta de desarrollo tiene un alto potencial de impacto dentro del ámbito urbano, por su ubicación privilegiada y por estar rodeada de proyectos existentes y en pleno proceso de ejecución”, concluye el informe elaborado por los funcionarios de la institución para justificar dicha concesión.

Las autoridades de la CSS aún no hablan del monto que recibirá la entidad por alquilar estos terrenos, ya que la licitación no se ha llevado a cabo.

No obstante, sí se realizó un reunión de homologación el pasado lunes 3 de junio en el que participaron siete empresas, de las cuales hay una que tiene contratos millonarios con el Estado: Mallol & Mallol.

El resto son: Company M.D.K, The Group Inc, Constructora Meyer, Dirección de Proyectos, LM Corp e Inversiones Bahía.

La presentación de propuestas y apertura de sobres para esta licitación será este miércoles 26 de junio.

TRANSPARENCIA

El exdirector encargado de la CSS Rolando Villalaz indicó que el valor de estas tierras es elevado y las autoridades actuales deben velar porque la entidad reciba el mayor beneficio.

“Sería un mal negocio que concedan esas tierras y no cobren un precio justo”, acotó Villalaz quien resaltó que un futuro no muy lejano esa finca costará mucho más del precio actual.

Por su parte, el también exdirector de la institución René Luciani recomendó a los funcionarios de la entidad asegurar los mejores rendimientos de este bien patrimonial y que no lo pongan en riesgo con una venta poco favorable.

Luciani agregó que durante su administración se programó en algún momento la venta parcial de esos terrenos, pero no se llevó a cabo un acto público por el rechazo de la comunidad.

En tanto, Linett Monterrey, directora nacional de Infraestructura y Servicios de Apoyo de la CSS, aseguró que lo que se busca con este proyecto es que activos de la institución puedan tener algún rendimiento.

De acuerdo con la funcionaria, la empresa que más pueda ofertar es a la que se le podría dar la concesión de 20 años prorrogables.

“El monto lo maneja finanzas, y no se quiere dar como referencia por el proceso de licitación que hay en estos momentos”, indicó Monterrey sobre los posibles beneficios económicos que podría recibir la CSS con este nuevo negocio.

(Con información de Yaritza Gricel Mojica).

ENFOQUE

Tierras en Costa del Este tienen un buen valor

Iván Carlucci*

panorama@prensa.com

AVALÚO. Cuando comenzaron las construcciones en Costa del Este, los terrenos comerciales valían alrededor de $200 el metro cuadrado, pero una vez empiezan a desarrollarse, las tierras adquieren valores casi al doble de su precio original.

Por ejemplo, en este caso de la Caja de Seguro Social, cuando ya se encuentren las estructuras desarrolladas su valor podría llegar a $500 el metro cuadrado. Hay que definir bien las maneras en que se llevará acabo el contrato, porque en 20 años esos terrenos se van a revalorizar mucho y la entidad debe lograr un beneficio. Sin duda, este terreno en la actualidad tiene un valor que podría llegar a los $100 millones.

*Expresidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces

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