VENTANA FISCAL

Áreas de uso público

OPINIÓN

Esta historia empieza con la planificación de un proyecto inmobiliario y las áreas que se han de dejar como áreas públicas. Los promotores que desarrollan proyectos inmobiliarios residenciales, comerciales, industriales, turísticos o similares, luego de terminar el proyecto o de vender la última propiedad construida tienen pendiente el destino final de las áreas públicas que, en esencia, deben transferir al Estado o a una de las instituciones estatales que tengan patrimonio propio.

Las áreas públicas son todas aquellas que fueron destinadas, de acuerdo a los planos y a la estructura final del proyecto, a calles, aceras, servidumbres, parques, mejoras al sistema de acueductos y alcantarillados, plantas de tratamiento de aguas servidas, instalaciones del Ministerio de Salud, de la Policía Nacional o a cualquiera institución pública y de cualquier uso público.

Véase numeral 11 del artículo 764 del Código Fiscal, incorporado por la Ley 8 de 2010.

Para efectos contables, financieros y fiscales, el valor de las áreas de uso público es absorbido, proporcionalmente, por las nuevas fincas como el costo de venta del proyecto. En cambio, para efectos de registros oficiales, el valor total registrado de la finca madre, ya sea el costo de adquisición o el valor producto de avalúos registrados, se prorratea en base a la superficie total de la finca, incluyendo el área que no se ha de vender, produciéndose el fenómeno de que el resto de la misma (las áreas públicas) quede con un valor registrado sujeto a las normas del impuesto de inmuebles.

A partir de la Ley 8 de 2010, todas esas áreas públicas, independientemente del nombre de quien esté inscrita la finca, no son objeto del impuesto de inmuebles, siempre que constituyan una finca nueva segregada para sí y que en su inscripción en el Registro Público se establezca una marginal, haciendo constar que serán donadas a la Nación, al municipio respectivo o a la entidad pública con patrimonio propio que le corresponda, siempre que esté autorizada por ley a recibir tales donaciones. Igual disposición aplica para las fincas que sean áreas públicas de proyectos realizados antes de la vigencia de la Ley 8 de 2010.

La exoneración del impuesto de inmuebles se reconoce por medio de una resolución que ha de emitir la Autoridad Nacional de Ingresos Públicos (ANIP), antes Dirección General de Ingresos (DGI), y que deberá incorporarse a la escritura pública mediante la cual se perfecciona el traspaso de la finca correspondiente a las áreas de uso público. Dicha exoneración se concede a partir de la fecha en que la finca haya sido destinada a uso público, según certificación que ha de emitir la entidad pública correspondiente, pero será efectiva a partir de la fecha de inscripción en el Registro Público de la escritura pública que formalice el traspaso de tal finca a la Nación, municipio o entidad autorizada para recibirla.

De no procederse en concordancia a lo señalado, las áreas públicas quedan registradas a nombre de la finca madre con el agravante de que se le seguirá cargando el impuesto de inmuebles con sus respectivos cargos por morosidad que nadie pagará ni el Estado rematará bajo el principio de que cada finca hace mérito ejecutorio por su propia morosidad.

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