VENTANA FISCAL

Exoneración de mejoras nuevas

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OPINIÓN

La exoneración de 20 años del impuesto de inmuebles para todas las nuevas obras o construcciones de carácter permanente (identificadas para efectos catastrales como “mejoras”), en términos generales, dejó de existir. En tiempos idos, los 20 años de exoneración se concedían con la sola condición de que las nuevas mejoras fuesen declaradas e inscritas para efectos catastrales. Hoy los años de exoneración del impuesto de inmuebles están sujetos a condiciones especiales. Antes de ver el tiempo de exoneración conviene tener presente que toda exoneración del impuesto de inmuebles se concede a partir de la fecha del permiso de ocupación o de inscripción de las mejoras, lo primero que ocurra, en virtud del artículo 12 de la Ley 28 de 8 de mayo de 2012.

A medida de ejemplo, si la declaración e inscripción de tales mejoras nuevas se hace cinco años después del permiso de ocupación, la cantidad de años de exoneración no aumenta, pues se aplica en forma retroactiva. Además, la finca se expone a una multa de 2% sobre el valor de las mejoras declaradas después de un año de la fecha del permiso de ocupación. Defendiendo oficiosamente los derechos de los contribuyentes, quienes están llamados a conocer y defender los suyos, hemos de advertir que las mejoras con permiso de construcción antes del 1 de julio de 2009 e inscritas en el Registro Público hasta el 31 de diciembre de 2011, tienen derecho a la exoneración de 20 años.

Igual advertimos que las mejoras para uso residencial con un valor no mayor de 120 mil dólares mantienen los 20 años de exoneración, en concordancia con el espíritu social que rodea a este beneficio fiscal.

Toda otra mejora que no cumpla con lo señalado en los dos párrafos anteriores queda sujeta a las siguientes condiciones: Las mejoras de uso residencial, que son todas aquellas destinadas a satisfacer las necesidades de vivienda (residencias unifamiliares, dúplex, multifamiliar, propiedad horizontal o condominios de cualquier otro tipo), con valor mayor de 120 mil dólares y hasta 300 mil dólares reciben 10 años de exoneración.

Igual período de exoneración reciben las mejoras para uso diferente al residencial sin considerar su valor. Han perdido 50% del beneficio.

Las mejoras de uso residencial con un valor mayor de 300 mil dólares han quedado limitadas a tan solo 5 años, perdiendo 75% del beneficio original.

Esta situación puede alterar el mercado inmobiliario pues aún se pueden adquirir viviendas no nuevas con muchos años de mejoras exoneradas. Las disposiciones fiscales al respecto no definen norma alguna para las nuevas mejoras de uso múltiple (residencial y comercial).

No es de extrañar que se les aplique la norma que más convenga al fisco nacional.

Así las cosas, resulta fácil concluir que el beneficio de la exoneración del impuesto de inmuebles es determinante a la hora de comprar una propiedad nueva.

Haga su cálculo o consulte primero y comprobará el valor del beneficio que se gana o se pierde de acuerdo al valor de las mejoras.

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