VENTA FISCAL

Reglas tributarias para los promotores inmobiliarios

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Reglas tributarias para los promotores inmobiliarios

Osvaldo Lau C.

OPINIÓN

En el negocio de proyectos inmobiliarios, los promotores o dueños son los primeros y últimos en participar. En este negocio también participan, cada uno en su área, los arquitectos, los constructores y los vendedores, aunque en ocasiones algunos de ellos juegan varias posiciones.

En esta ocasión analizaremos solamente la situación tributaria de los promotores de bienes raíces, quienes en los últimos 10 años han estado favorecidos con normas tributarias especiales, empezando con la fórmula de los avalúos inmobiliarios (ley 6 de 2005 y ley 49 de 2009) que les dieron la potestad de disminuir sus impuestos sobre las utilidades (ISR) al poder descontar como costo de los bienes vendidos el valor de tales avalúos, siempre que hayan sido previamente aprobados por la autoridad catastral de Panamá, hoy Autoridad Nacional de Administración de Tierras, antes Dirección de Catastro y Bienes Patrimoniales del Ministerio de Economía y Finanzas.

Al llegar la era de los constantes cambios fiscales, en mayo del año 2010 se negocia en la Presidencia de la República una tarifa especial para apoyar a los promotores o dueños de los proyectos de desarrollo inmobiliario. El pulseo fue fácil y corto y ganaron los promotores ante la presencia de intereses mutuos. De ahí salieron luego, con la ley 33 de junio de 2010, los reducidos porcentajes del ISR aplicados sobre el precio de venta o el valor catastral, el mayor de los dos, siempre que fuera la primera venta de viviendas y locales comerciales nuevos con permiso de construcción emitido a partir del año 2011 y que el terreno se hubiese “revalorizado por lo menos dentro de los dos años anteriores a la fecha de venta”. Finalmente, con la ley 28 de 2012 se elimina la “revalorización” y se establece que la tarifa especial se aplicará a partir del año 2012 a los proyectos que tuvieran el permiso de construcción a partir del año 2010 y siempre que las ventas se perfeccionen dentro de los dos años siguientes a la fecha del permiso de ocupación, que es la condición que define el concepto de nuevo para estos efectos (artículo 94 del DE 170/93). Todo lo anterior se limita a la venta onerosa de viviendas y locales comerciales nuevos, pues los que no sean nuevos quedan expuestos a las disposiciones generales del Código Fiscal, que incluye el ISR calculado con la tarifa general (artículo 699). Igualmente importantes son las normas fiscales sobre la venta de lotes sin mejoras incorporadas, que quedaron sujetas a las disposiciones contenidas en el parágrafo 3 del artículo 94 del Decreto Reglamentario 170 de 1993, según fuera modificado mediante el Decreto 624 de 2011 con vigencia a partir de ese mismo año. En ambos casos (la venta de viviendas y locales comerciales no nuevos y lotes sin mejoras) la renta neta gravable está sujeta a pagar el ISR con la tarifa de 25%, sin olvidar el impuesto de dividendos o, en su defecto, el impuesto complementario, más el impuesto aviso de operación.

Con el costo ficticio de los avalúos, que beneficia la utilidad fiscal para los efectos del ISR pero no la utilidad contable y financiera, los promotores han podido eliminar totalmente el ISR sin importar el monto de la utilidad real, pero no así la obligación de presentar la declaración jurada de rentas y de pagar el impuesto de dividendos (o en su defecto el impuesto complementario) y el impuesto aviso de operación, pagos que muchos olvidaron y que ahora deberán enfrentar con recargos e intereses moratorios.

También se olvidaron del impuesto de dividendos los contribuyentes personas jurídicas que, sin ser promotores, lograron utilidades reales con la venta de bienes inmuebles. Igual les caen las sanciones por no cumplir las disposiciones tributarias.

Ante la gran cantidad de transacciones realizadas en la reciente Expo Hábitat 2015 de Capac, es oportuno advertir que cualquier simulación de hechos que tiendan a reducir parcial o totalmente los impuestos o aumentar los beneficios a favor de cualquiera de las partes en la venta de bienes inmuebles califica de defraudación fiscal, y quienes participen en los hechos se hacen acreedores a las sanciones establecidas en el artículo 752 del Código Fiscal.

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