VENTANA FISCAL

Los avalúos del MEF

OPINIÓN

Empecemos definiendo el término de avalúo. Es el dictamen técnico imparcial que estima el valor actualizado de un bien. En términos generales responde al análisis de no menos de tres parámetros: valor físico del bien o neto de reposición (enfoque de costos), valor según rentabilidad (enfoque de ingresos) y valor comparativo de mercado. Para ello se consideran, principalmente, los servicios públicos disponibles, la topografía y las normas de uso del suelo, las mejoras construidas y su utilización, superficie del área abierta y del área cerrada, edad y calidad de la construcción, con el fin de determinar el valor del bien, a la fecha del avalúo.

Otra razón de peso es el efecto que ejerce la oferta y la demanda en el valor de los bienes.

Dos años tiene el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) ordenando avalúos sectoriales de bienes inmuebles en estricto apego a las normas fiscales (artículo 768 del Código Fiscal), mediante contratos con empresas privadas con el fin de establecer el valor actualizado de los bienes inmuebles (propiedades) según el valor del mercado y el costo de reemplazo de las mejoras construidas, aunque no hayan sido declaradas (inscritas).

El efecto final de los avalúos es que los valores catastrales de las propiedades se actualizarán con un aumento justo.

Siendo el nuevo valor la base del impuesto de inmuebles y que seguramente producirá un aumento del mismo, es importante tener presente que los avalúos otorgan automáticamente el derecho a la tarifa alternativa para los efectos del cálculo del impuesto de inmuebles, cuya tasa máxima es de 1% sin término de tiempo.

Si por un lado el valor del bien aumenta y que puede afectar el monto del impuesto, la tarifa alternativa tiende a favorecer al contribuyente.

Además, si bien es cierto que actualizar el valor catastral es una necesidad tributaria y un derecho del Estado, también es cierto que los avalúos solamente pueden variar el valor catastral de los bienes inmuebles.

No existe ninguna norma que permita o autorice disminuir los derechos adquiridos por ellos, principalmente la exoneración de las mejoras de acuerdo a los años asignados por ley.

Por ello protesto y lamento que en los casos en que las mejoras aún están exoneradas se esté gravando el aumento del valor de las mismas, producto de los avalúos, violando y desconociendo que la exoneración del impuesto de inmuebles es para el valor de las mejoras construidas y que cualquier variación en su valor no debe ni puede quitarle o disminuir el derecho de exoneración. En estos casos el aumento del valor de las mejoras no responde a la construcción de nuevas ni diferentes mejoras a las declaradas, pues solamente se le está asignando un valor superior a las mismas mejoras ya registradas y sobre las cuales se concedió, en su momento, la exoneración según las normas que le correspondían.

Pretender cobrar un impuesto de inmuebles sobre el valor adicional de las mejoras propiciadas por avalúos, en los casos en que la propiedad tiene las mejoras exoneradas, es desconocer los derechos y abusar de los contribuyentes, además de falsear la recaudación tributaria.

Mientras, los contribuyentes no podrán obtener el paz y salvo del impuesto mencionado, a menos que cancelen lo que no deben pagar. Eso no es justo.

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