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Los avalúos y los efectos tributarios

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Los avalúos y los efectos tributarios

En cierta ocasión escribimos sobre los avalúos que llegaron a nuestro campo fiscal como una varita mágica para pagar menos impuesto sobre la ganancia en la venta de bienes inmuebles y obtener la tarifa tope del 1% del impuesto de inmuebles.

Ello fue producto de la ley 6 de 2005, que incorporó el artículo 766-A y con ello la tarifa progresiva combinada alternativa del impuesto de inmuebles (la del 1%) mediante la actualización del valor catastral de los bienes inmuebles con la presentación de un avalúo a la Autoridad Nacional de Administración de Tierras (Anati).

Es propicia la ocasión para señalar que tales avalúos han perdido su valor ante los beneficios de la reforma al impuesto de inmuebles producto de la ley 66 de 2017, que regirá a partir del año 2019.

Si bien es cierto que aún se pueden hacer avalúos y que algún provecho se puede obtener, consideramos que es necesario evaluar la relación costo/beneficio de los mismos.

Para ello analicemos los dos escenarios que se relacionan con los avalúos:

El impuesto sobre la renta: presentar ante la Anati la actualización o avalúo de una propiedad inmobiliaria que se ha de transferir, una vez aprobado el avalúo, produce un costo básico mayor al valor catastral registrado.

Si el vendedor no es promotor, su impuesto queda limitado al 3% sobre el valor catastral o el precio de venta, el mayor de los dos, impuesto que deberá pagarse antes del cierre de la escritura pública por parte de un notario.

El beneficio será, bien planificado, que se podrá recuperar todo o parte de ese 3% pagado al utilizar el avalúo como costo básico.

Pero la norma actual señala que no podrá utilizarse hasta un año después de aprobado tal avalúo por parte de la Anati, tiempo en que deberá enfrentar un aumento en el impuesto de inmuebles. Y en caso de que el vendedor sea una persona jurídica, ese nuevo costo básico producto de un avalúo no tiene efecto en el verdadero costo de adquisición y menos en las utilidades gravables que se han de producir en la transacción y que quedan sujetas al impuesto de dividendos.

El impuesto de inmuebles: toda finca o propiedad que se le haya actualizado su valor catastral mediante un avalúo voluntario u oficioso ante o por la Anati tiene derecho a la tarifa alternativa del impuesto de inmueble, conocida por las siglas TPCA (que exonera los primeros 30 mil balboas, luego aplica el 0.75% sobre el valor que exceda de 30 mil y hasta 100 mil, y finalmente el 1% sobre todo exceso sobre 100 mil dólares), de acuerdo con el artículo 766-A del Código Fiscal.

Si bien la TPCA es una tarifa que ha sido bien recibida por los contribuyentes, lo cierto es que las nuevas tarifas del impuesto de inmuebles que regirán a partir de 2019 (ley 66/2017), en términos generales, hacen innecesaria la señalada tarifa alternativa producto de avalúos.

La nueva estructura del impuesto de inmuebles tiene una tarifa progresiva combinada máxima de 1%, y que solamente se aplica sobre los valores que excedan de 500 mil balboas.

CÁPSULA FISCAL – A pesar de que concluimos que en términos generales los avalúos inmobiliarios han perdido su valor para efectos tributarios, tales avalúos siguen siendo la piedra angular para determinar el valor real de un bien inmueble a la hora de vender o hipotecar.

Además, siempre hay que considerar que en materia fiscal no todos los casos son iguales y que se impone un análisis previo antes de tomar decisiones.

El autor es consultor fiscal

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