VENTANA FISCAL

La escritura es la factura

OPINIÓN

Aplicar las disposiciones fiscales correctamente obliga a quienes lo hacen a conocerlas. Esto requiere constante estudio, dedicación con disciplina, consulta profesional y cierto nivel de experiencia en la materia.

Como fiel testigo de la confusión que existe en los dos sectores del drama fiscal, el oficial y el privado, para determinar la fecha legal en que se deben declarar las ventas o transferencias de bienes raíces, me otorgo la licencia de dar mi opinión al respecto. Y de sustentarla.

En la venta de bienes raíces el primer paso se da con el contrato de promesa de compraventa, que no es más que un compromiso entre las partes para llevar a cabo la futura transferencia ordenada de un bien inmueble. En estricto derecho, este contrato no representa una venta, por más que los promotores lo definan como “venta” para efectos de control.

Para el perfeccionamiento del Contrato de Compraventa de un bien inmueble se debe elevar la minuta del Contrato de Compraventa a Escritura Pública, después de que el vendedor haya cancelado al Tesoro Nacional los impuestos que inciden en este negocio. Ellos son:

1) el Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI) conocido también por su tasa impositiva de 2%, según corresponda;

2) la tarifa especial contenida en el literal a) del Artículo 701 del Código Fiscal;

3) el 3% sobre el valor catastral o el de venta, el mayor de los dos, en concepto de adelanto al Impuesto Sobre la Renta (ISR), cuando la compraventa de bienes inmuebles no sea el giro ordinario de negocios del contribuyente;

4) el 3% sobre la utilidad cuando se trate de bienes inmuebles de uso agropecuario o de bienes habitacionales rurales con valor catastral no mayor de 10 mil dólares.

Cumplido lo anterior se confecciona, firma y presenta la escritura de venta ante el Registro Público, donde se revisa e inscribe para darle paso a la transferencia del bien en debida forma. En contadas ocasiones suele suceder que la escritura se inscribe en el año siguiente de su confección, por cuestión del calendario o por retirarse por defectos para ser reingresada tiempo después.

La historia termina en la fecha en que se perfecciona la inscripción de la escritura en el Registro Público, en la cual se hace constar la transferencia de la titularidad del bien inmueble. No hay más. Basta leer lo que señala la última parte del Artículo 1220 del Código Civil, que textualmente nos dice que “si el contrato se refiriere a bienes inmuebles o derechos hereditarios, no se perfeccionará [la venta] mientras no conste por escrito con las formalidades que este Código establece.”

En resumen, la fecha real y efectiva de venta de bienes inmuebles, para efectos contables, financieros y especialmente fiscales por sus efectos tributarios, queda sujeta a la formalidad o inscripción de la escritura pública donde conste la transferencia del título.

Esa formalidad no toma en cuenta la fecha de pago de los impuestos cuyas respectivas normas exigen su pago anticipado. Por las mismas razones, tampoco es válido el sistema utilizado por algunos promotores inmobiliarios de declarar las ventas en el período en que sea inscrita la escritura pública de venta del último de los bienes del proyecto, sean habitacionales o comerciales. Un error que puede costar caro ante la DGI.

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Los comentarios son responsabilidad de cada autor que expresa libremente su opinión y no de Editorial por la Democracia, S.A.

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