SEGURIDAD JURÍDICA

Conflictiva venta de tierras

Vacíos en las entidades involucradas en el registro y venta de tierras se han convertido en terreno fértil para ventas fraudulentas y litigios.

Pretenden sellar las fugas existentes

Temas:

Según la Fiscalía Tercera, la finca 38184 corresponde a un traslape. Es decir, que fue inscrita sobre otra finca, ‘lo que significa que la finca 38184, propiedad de la sociedad Manfersa, S.A., no existe’. Según la Fiscalía Tercera, la finca 38184 corresponde a un traslape. Es decir, que fue inscrita sobre otra finca, ‘lo que significa que la finca 38184, propiedad de la sociedad Manfersa, S.A., no existe’.
Según la Fiscalía Tercera, la finca 38184 corresponde a un traslape. Es decir, que fue inscrita sobre otra finca, ‘lo que significa que la finca 38184, propiedad de la sociedad Manfersa, S.A., no existe’. Ricardo Iturriaga

¿Cómo reaccionaría si comprara una finca a orilla de la carretera Interamericana o en un sector de alto crecimiento industrial, como el corregimiento 24 de Diciembre, y resulta que la propiedad tiene otro dueño o la finca es imposible de ubicar?

La venta y traspaso fraudulento de fincas se ha convertido en un delito que cobra fuerza en el país y que pone en peligro la seguridad jurídica de la Nación.

En unos casos, se burlan trámites en notarías o entidades como el Registro Público y la Autoridad Nacional de Administración de Tierras para obtener grandes sumas de dinero. En otros, quedan en evidencia agujeros en el sistema.

Rodolfo Aguilera, exministro de Seguridad y experto en derecho inmobiliario, atiende actualmente tres casos de presuntos fraudes con fincas en Chiriquí, Coclé y Colón. Supuestamente, los acusados usaron varios métodos para violar el sistema y sus regulaciones.

En Chiriquí, los presuntos estafadores obtuvieron un título de propiedad sobre un lote ya registrado e ingresaron en el Registro Público la data de una finca que ya existía, lo que motivó que automáticamente el sistema emitiera un nuevo número de finca sobre la misma parcela de terreno.

Con ese nuevo número, los señalados hipotecaron la propiedad y obtuvieron un préstamo que nunca pagaron. Cuando la entidad bancaria decidió rematar el terreno, había un gran problema: la finca tenía registro y otro dueño.

En Coclé, el grupo supuestamente falsificaba actas de asamblea de accionistas de sociedades anónimas dueñas de terrenos, para luego hacer traspasos a terceros. El primer comprador habitual de la finca formaba parte de la red, pero este, a su vez, encontraba después a un comprador de buena fe.

Según Aguilera, en este caso resultaron afectados dos de sus clientes, inversionistas de Estados Unidos e Irlanda. Sus fincas fueron traspasadas dos veces.

Este fue uno de los hechos más mediáticos reportados en el año 2011, porque terminó con el asesinato del exgobernador de Coclé Darío Fernández, quien denunció a la red criminal que se dedicaba a la titulación fraudulenta de tierras.

En Colón, otra organización se dedicaba, presuntamente, a encontrar en los tomos del Registro Público fincas antiguas abandonadas al principio de la República y que habían sido inscritas entre 1917, 1920 y 1930. La mayoría estaba en la ribera del Canal de Panamá o en costa arriba o abajo de Colón.

A través de documentos falsos, lograba traspasar las fincas o títulos antiguos a compradores de buena fe, ya que no había personas viviendo físicamente en las propiedades. “El comprador se encontraba con que su título antiguo se traslapaba con un título reciente de alguien que físicamente estaba ocupando la finca”, explicó Aguilera.

Para el especialista en derecho inmobiliario, el proceso de titulación y registro de propiedades necesita perfeccionarse.

Recomendó hacer un “sistema único” de número de escritura pública, que impida que los notarios puedan reservarse números de escritura para usarlos uno o dos años más tarde.

También sugirió una misma base de datos, en la que repose información de Catastro, Dirección General de Ingresos, notarías, Registro Público, Registro Civil y el Servicio Nacional de Migración, de manera que el notario esté obligado a hacer una diligencia debida antes de cerrar cada escritura.

Lo anterior ayudaría a determinar si la persona existe, si el título es real y está debidamente mensurado en la entidad catastral, dijo.

Aguilera indicó que “es necesario hacer uso de títulos electrónicos. O si se va a usar papel, que sea de mayor seguridad. Así como aprobar una ley para regular y disciplinar la actividad catastral, registral y notarial”, precisó.

Los ciudadanos interesados en adquirir propiedades, en tanto, deben hacer una agrimensura de la propiedad, visitar el terreno y determinar si el vendedor es el dueño.

A su vez, precisó que se puede adquirir un seguro de título, ya que hay aseguradoras que cubren el riesgo de nulidad del mismo y otros riesgos con la propiedad.

RECOMIENDAN JUICIO

Parte de esas debilidades en el sistema quedan evidenciadas en múltiples transacciones. En las fiscalías hay decenas de casos, todos con características muy distintas, como el de Inversiones Marfersa, S.A., que se querelló contra Roberto Roy Ortega y Luis Carlos Solís.

Conflictiva venta de tierras Expandir Imagen
Conflictiva venta de tierras

Conflictiva venta de tierras Expandir Imagen
Conflictiva venta de tierras

Lo que prometía ser una transacción comercial en la que ganarían compradores y vendedores, terminó en una solicitud de llamamiento a juicio.

A Roy y a Solís se les acusa de la presunta comisión de delitos contra el patrimonio económico, en la modalidad de estafa agravada.

Todo se inició en 2007 con la venta de un terreno, cuya ubicación, según los querellantes, no se ha podido corroborar. Han transcurrido 10 años. Una década de supuestos intentos de negociación, varios peritajes y una larga pugna penal.

La defensa de Roy ha sido clara al indicar que no se trata de un delito penal, como estafa, y que en todo caso habría un problema de linderos, porque el terreno, basado en los peritos que han contratado, sí existe.

Sin embargo, después de un proceso indagatorio de todas las partes, la Fiscalía Tercera de Descarga, a cargo de Vielka Vargas de Byrne, determinó que hay suficientes elementos para llamar a un juicio.

Inversiones Manfersa, S.A., cuyo representante legal es Aldo Mantini, es la empresa querellante. Roy y Solís figuraban como las caras visibles y representantes de Road Creek Investments Corp., la sociedad que vendió el terreno que causó el conflicto.

De acuerdo con Mantini, Road Creek Investments Corp. anunciaba en una valla publicitaria la venta de una propiedad con una dimensión de 5 mil metros cuadrados.

El contacto de venta era Solís, quien lo citó a unaoficina en la avenida Balboa, para luego encontrarsecon Roy en el restaurante Manolo, en Obarrio. Fue allí donde supuestamente acordaron los términos de la venta y se procedió con la confección del contrato.

Mantini, según el expediente que reposa en la Fiscalía Tercera, canceló el precio de venta. Sin embargo, afirmó en sus declaraciones que al culminar la transacción nunca le fueron entregados los planos de la finca.

Los vendedores advierten que en el contrato nunca se comprometieron a entregar los planos, pero siempre precisan que vendieron el terreno de buena fe. De la misma forma que previamente lo habían comprado a anteriores propietarios.

El inversionista extranjero dijo a este diario que confió en la palabra de los vendedores, a partir de las referencias que le habían dado sus abogados en Panamá. Sin los planos, no obstante, era imposible solicitar un financiamiento bancario con el que pretendía levantar una estructura en el terreno recién adquirido.

Relató que contrató los servicios de un agrimensor para que hiciera el levantamiento físico de la propiedad, y fue entonces cuando descubrió que la finca 38184 no podía ser ubicada por sus peritos.

En el expediente del caso se incluye la declaración de Joel Juárez, técnico en ingeniería y en funciones en e l Instituto Geográfico Tommy Guardia como topógrafo, quien relató que, en efecto, se trataba de un terreno constituido por dos globos próximos a Tocumen, “pero [que] no podía afirmar que este globo existe físicamente en campo, ni si la ubicación en el plano es correcta”. A su juicio, para determinar la ubicación precisa del terreno haría falta una investigación de los planos colindantes.

En la solicitud de llamamiento a juicio, la fiscalía también citó el informe rendido por Néstor Martínez, ingeniero y topógrafo desde hace 15 años.

Identificado como el perito de la parte querellante, “señala que en relación a la finca 38184, la pudo ubicar, en virtud de que ese plano se levantó en el año 1945, y es ubicado en la gaveta 3231 de los Archivos Nacionales, denominado plano 29A, que el plano en mención originó la constitución de 38 parcelas, de la cual se originó la finca 38184 y que posteriormente fue afectada en su totalidad con la parcelación del plano 29A para la construcción de la carretera nueva, y todas las parcelas, de la 21 a la 27, fueron afectadas quedaron con linderos este y oeste, además de ello” (sic).

De acuerdo con la fiscalía, Martínez “explica que estas afectaciones quedaron sustentadas en otros planos aprobados por Catastro. Asegura que por estas razones el área es conflictiva en ubicación, linderos y accesibilidad, ya que la carretera de la montaña prácticamente desapareció y la construcción de la nueva carretera Panamericana definió el acceso directo y cómodo a estas fincas. Añade que no fue posible ubicar en Catastro el plano de segregación de la finca 38184, ya que para levantar la información lo hizo conforme a la información suscrita en el Registro Público, que sustenta que sí se dio una segregación pero no indican el plano”.

Sin embargo, la defensa de Roy precisa que el resumen que hace la fiscalía está sesgado, puesto que la evaluación de Martínez sí especifica exactamente dónde se encuentra la finca 38184.

Este diario solicitó a Roy su versión de los hechos. En este sentido, compartió una evaluación técnica de la topógrafa Eufemia Acevedo, quien detalla las coordenadas que ayudan a ubicar la finca 38184. En el resumen, Acevedo afirma que la finca nace de una cuarta inscripción de la finca 22332. Y que existe un plano demostrativo ­mas no oficial­, en el cual se muestra la afectación por el corredor Norte, posterior a la compra por parte de Manfersa, S.A.

En la indagatoria rendida por Solís, socio de Roy en la transacción, el comerciante reiteró que se trató de una operación comercial de buena fe. Entre otras cosas, declaró que al momento de comprar la finca que luego vendieron, tampoco se le entregaron los planos.

En el expediente fue anexada la inspección ocular realizada por el perito Felipe García. El documento judicial indica que García “asegura que la ubicación de la finca no encaja con las descripciones inscritas en el Registro Público. Se señala, además, que el terreno que constituye la finca se encuentra viciado con respecto a sus medidas, ubicación y área, y es por ello que no puede ser ubicada”.

Pretenden sellar las fugas existentes

Erasmo Muñoz, director del Registro Público, dijo que colaboran con el Ministerio Público en todas las investigaciones que realiza y que guardan relación con documentos que hayan sido inscritos en la institución.

El funcionario sostuvo que cuando el Registro Público tiene sospechas de que un documento puede ser fraudulento, coordinan de inmediato con la notaría o la institución de donde proviene el mismo para verificar su autenticidad.

“Si de tal verificación se comprueba la falsedad del documento, se pone en conocimiento de inmediato a las autoridades competentes y se suspende la inscripción”, añadió.

De acuerdo con Muñoz, se han realizado reuniones con los notarios, a fin de establecer mecanismos de comunicación y coordinación que permitan a ambas instituciones hacerle frente a este delito y actuar de manera inmediata.

“El grado de responsabilidad no es una competencia que pueda establecer el Registro Público, dado que es materia exclusiva de los administradores de justicia, civil o penal”, puntualizó.

A su vez, Carlos González, administrador de la Autoridad Nacional de Administración de Tierras, dijo que esa entidad no tiene competencia para regular fincas privadas ni sus registros.

No obstante, mencionó que están trabajando en eliminar y revocar la doble titulación sobre terrenos de la nación. “Antes, hasta tres instituciones del Estado titulaban y eso es lo que estamos evaluando”, aportó.

Sobre este tema, Ricardo Landero, expresidente de los notarios de Panamá, ha planteado que en el país hay solo 23 notarías para 4 millones de habitantes, lo que hace complejo la fiscalización de los documentos.

Sin embargo, aclara que aproximadamente el 70% de las escrituras se hace fuera de las notarías (bancos, financieras y navieras). Asimismo, señaló que se implementaron ciertos controles para evitar falsificaciones, como tomar huella digital a la persona, fotos y verificación con el Tribunal Electoral. “Muchos notarios son sorprendidos en su buena fe”, aportó.

Comentarios

Los comentarios son responsabilidad de cada autor que expresa libremente su opinión y no de Editorial por la Democracia, S.A.

Por si te lo perdiste

CENTRO DE CONEXIONES AÉREAS DE TOCUMEN China, un reto para el turismo panameño

Aeropuerto Internacional de Tocumen Mitradel ordena arbitraje entre Copa Airlines y sindicato

Los empleados se mantuvieron fuera de sus puestos.
LA PRENSA/Alex E. Hernández

Última hora

Pon este widget en tu web

Configura tu widget

Copia el código

Directorio de Comercios

Loteria nacional

22 Nov 2017

Primer premio

3 5 1 5

BBAC

Serie: 13 Folio: 15

2o premio

4722

3er premio

5119

Pon este widget en tu web

Configura tu widget

Copia el código

Caricaturas

Pon este widget en tu web

Configura tu widget

Copia el código