El tamaño de los sueños

Más lejos. Más chicas. Más juntas. Esas parecen ser las quejas principales de muchos compradores de viviendas nuevas (principalmente casas) en la ciudad de Panamá. El crecimiento de la ciudad, la inflación, el disparado costo de los materiales de construcción. Todo parece conspirar.

“Me tomó 13 meses de visitas a proyectos para encontrar uno que tuviera una casa con metraje más o menos decente (180 m2 de acera a muro de contención del patio), dice una propietaria que decidió optar por una vivienda “al otro lado del puente”.

“La moda ahora son las casas adosadas tipo dúplex, que no son ni la mitad de las que se vendían antes”, comenta Yariela, otra nueva propietaria.

“Los dúplex son céntricos, pero el precio que se paga por vivir en la capital, es reducir el espacio de comodidad”, agrega.

Solo en San Miguelito, comenta, el valor de esas casas no baja de 60 mil dólares. Una rápida mirada a la oferta inmobiliaria que aparece en los anuncios de los diarios y en las revistas especializadas lo comprueba.

Una de las quejas constantes es que las nuevas dimensiones de las casas y los apartamentos vulneran la intimidad de sus habitantes. Todo se escucha: la música, las conversaciones un poco fuertes, ruidos que no deberían oírse más allá de las cuatro paredes propias, el humo de las barbacoas y los cigarrillos. Los niños. El gato, el perro. Y así.

Claro, ello sucede más en las viviendas de bajo y mediano costo, las que se benefician con el régimen de “interés preferencial”, pero que son las que generalmente tienen más demanda, debido al déficit habitacional de la capital, agravado por su crecimiento galopante.

“Una sale a lavar y la ventana de la recámara del vecino está justo detrás, pegadita”, dice otra, molesta.

DENSIDADES

Pero el tamaño de las casas no depende del arbitrio del desarrollador o del arquitecto. La Resolución 169 del 8 de octubre de 2004 del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (Miviot) define las densidades de zonificación y establece mínimos y máximos para las viviendas, que deben ser respetados.

Los espacios de frente y fondo, y los laterales están especificados para cada uso.

Así, en un residencial de mediana densidad R2-A cada lote debe medir 600 mt2 por vivienda unifamiliar o por vivienda bifamiliar una sobre otra; 300 mt2 por unidad bifamiliar adosada una al lado de la otra o 200 mt2 por cada unidad de vivienda en hilera.

El área máxima de ocupación del lote es del 60% y el “retiro lateral” es, en las partes que no están adosadas, de 1.50 metro en área de servicio con abertura y de 2.50 metros en área habitable con abertura. En tanto, para el residencial de mediana densidad R2-B, los lotes deben tener medidas similares a los del R2-A, salvo que aquí sí se permiten edificios.

QUEJAS

La disconformidad con muchos de los proyectos nuevos muchas veces no pasa de la queja o lamento ante el desarrollador o el agente inmobiliario.

Sin embargo, la Autoridad de Protección al Consumidor y Defensa de la Competencia (Acodeco) registra un acumulado, entre mayo de 2006 y enero de 2012, de 2 mil 601 quejas, por un monto de 192 millones 325 mil 681.25 dólares.

De estas, la Autoridad resolvió, a favor del consumidor, mil 235, por un monto de 72 millones 194 mil 948.24 dólares.

Estas quejas versan en su mayoría sobre incumplimiento de contrato, incumplimiento de garantías, devolución de dinero y vicios ocultos.

Son problemas que no necesariamente tienen que ver siempre con el tamaño o lo apiñado de las viviendas, pero también los incluyen.

Sin embargo, los promotores inmobiliarios, aunque aceptan que hay problemas ocasionales, señalan que el porcentaje de quejas es mínimo en relación con el movimiento del sector, que viene repuntando desde hace unos dos años.

Aun así, la demanda por viviendas nuevas y accesibles no parará.

Se estima que en el país hay un déficit habitacional de unas 140 mil viviendas, de estas, más del 50% son para personas de bajos ingresos.

¿HACIA UNA CIUDAD MÁS DENSA?

Estrechada por el mar y la Zona del Canal, la ciudad de Panamá creció larga. Ese modelo de crecimiento ha traído consecuencias: problemas de transporte público y el imperio del carro propio, distancias largas, congestionamiento. También la ilusión de la “casa” privilegió un desarrollo horizontal y extendido. Pero los urbanistas hoy pregonan un modelo de crecimiento distinto: apuestan por la densificación.

Esta parece ser una de las premisas del Plan de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial. El plan señala que es imperativo contener la expansión de la mancha urbana. Se calcula que el incremento poblacional de un millón 274 mil 560 habitantes anticipado para el año 2020, crearía una demanda de aproximadamente 26 mil hectáreas, pero se espera que pueda ser redefinido y limitado a 10 mil.

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