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Régimen de intereses preferenciales

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Régimen de intereses preferenciales

Por la importancia de los intereses preferenciales de préstamos hipotecarios para la adquisición de viviendas, vuelvo a escribir sobre el tema, sobre todo en esta época del año en que comienzan las ferias inmobiliarias en Atlapa, empezando con la de Acobir.

Fue hace más de 30 años, con la Ley 3 del 20 de mayo de 1985 (GO 20312), que comenzó el largo caminar de los préstamos con intereses preferenciales con el fin de facilitar la compra de residencias, considerada la inversión más importante de cualquier persona. Para estar más claros sobre el caso, tenemos que considerar la última modificación producto de la Ley 63 del 19 de septiembre de 2013 (GO 27377-B).

Contrario a lo que muchos piensan, la diferencia (el tramo preferencial) entre los intereses generales (tasa de referencia) y los intereses preferenciales no corre por cuenta de la institución que presta, pues el Estado lo retribuye al 100%. El costo del beneficio proviene de la sobre tasa del 1% calculado sobre el saldo sujeto a los intereses de préstamos personales y comerciales locales mayores de 5 mil dólares y sobre los contratos de factoraje financiero según el monto de la factura cedida a la entidad financiera. Esta sobre tasa consta en el artículo 2 de la Ley 15 del 21 de abril de 2015. Pero eso es parte de la obligada solidaridad.

Los préstamos con intereses preferenciales se conceden en base al valor de la propiedad (terreno más mejoras) registrado al momento del financiamiento. En los casos en que el valor registrado de la vivienda sea de hasta 40 mil dólares, el tramo preferencial será igual a la tasa de referencia establecido durante el período de vigencia del préstamo así beneficiado. Esa tasa de referencia es el promedio de la tasa o porcentaje de interés que haya cobrado la Caja de Ahorros y los cinco bancos privados con las mayores carteras hipotecarias en el mes inmediatamente anterior al préstamo. Le corresponde a la Comisión Bancaria Nacional determinar cuáles son los cinco bancos, a más tardar el 31 de enero de cada año.

Cuando el valor de la vivienda sea mayor de 40 mil dólares sin exceder de 80 mil dólares, el tramo preferencial no podrá ser mayor de 4 puntos porcentuales. Y si ese valor es superior a 80 mil dólares y no mayor de 120 mil dólares, el tramo preferencial disminuye a 2%.

Ahora bien, el llamado tramo preferencial es la diferencia entre la tasa de referencia y la tasa (porcentaje) de interés inferior que ha de cobrar el acreedor hipotecario en forma discrecional y efectiva. Dicho en otra forma, es el descuento porcentual sobre los intereses que cobra normalmente la institución bancaria correspondiente y que dependerá del valor registrado de la propiedad, repito, al momento del financiamiento.

Cabe aclarar que la exoneración del impuesto de inmuebles por 20 años toma como base el valor de las mejoras, el cual no debe ser superior a 120 mil dólares, y no el valor de la propiedad como tal, ante la posibilidad de que puede ser mayor en virtud de la suma del valor de las mejoras más el del terreno. Aunque no esperamos que termine el tradicional juego vivo de los promotores de viviendas de ese nivel de hacer la escritura de venta con un valor no mayor a 120 mil dólares para efectos del préstamo con intereses preferenciales, queda claro que la exoneración de 20 años del impuesto de inmuebles responde solamente al valor de las mejoras, siempre que no sea superior a 120 mil dólares.

Una vez más señalo que los préstamos hipotecarios con intereses preferenciales solamente podrán otorgarse hasta el 21 de mayo de 2019, en concordancia con el artículo 16 de la Ley 3/1985, modificado con el artículo 2 de la Ley 63/2013. Extender su vigencia bien puede ser un punto a favor del funcionario que recoja la pelota.

CÁPSULA FISCAL – Hacer las cosas bien no cuesta más. Quien pretenda utilizar el beneficio de la Ley 3 de 1985 cuando no corresponda queda sujeto a las sanciones por defraudación fiscal establecidas en el artículo 752 del código fiscal. De acuerdo a lo adicionado por la Ley 29 de 2008 caen en defraudación fiscal quienes realicen actos o formas impropias o simulen actos para obtener los beneficios de la ley 3/1985 para sí o para otros y los que registren falsamente las operaciones que tengan relación con los beneficios de dicha ley. La calificación de defraudador fiscal alcanza al cómplice o encubridor que se preste para realizar lo antes señalado. Y no olvidar que el denunciante de todo ello se puede ganar una buena recompensa.

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